宅建業の定義について
宅地建物取引業法第2条
二 宅地建物取引業 宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地建物若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。
※自己物件の賃貸業は、宅建業に該当しません。
免許の区分
宅建業を営もうとする場合、業法の規定により、
[国土交通大臣］または[都道府県知事]の免許を受けることが必要です。
●国土交通大臣免許⇒2つ以上の都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合
●都道府県知事免許⇒1つの都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合です。
※宅建業免許は、個人 又は 法人が受けることができます。
免許の有効期限
厳密な審査を経て一定の資格を有すると認められる者のみに与えられます。
免許の有効期限は、5年です（業法第3条第2項）。
有効期限の満了後、引き続き宅建業を営もうとする場合は、その有効期限が満了する日の90日前から30日前までの間に免許の更新手続きをすることが必要です。
また、変更届出事項がある場合は、変更が生じた日から30日以内に変更届を提出しなければなりません。この届出がされていないと、更新申請ができません。
免許の要件
◆事務所について
●事務所には専任の取引士の設置が義務付けられています。
●事務所の数に応じて営業保証金を供託しなければなりません。
※業法第3条第1項において事務所とは、「本店、支店その他の政令に定めるもの」と規定されております。
（政令で定められている事務所とは）
①本店又は支店（本店又は支店として履歴事項全部証明書に登記されたもの）
②上記①の本店又は支店の他にも、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの
（※実体上は、支店に類似するものと言える）
注意点
事務所の形態は、物理的にも宅建業の業務を継続的に行える機能を持ち、社会通念上も事務所として認識される程度の独立した形態を備えていることが必要です。
※一般の戸建て住宅、又は、マンション等の集合住宅の一室を事務所として使用すること、一つの事務所を他の法人等と使用すること、仮設の建築物を事務所とすること等は、原則として認められておりません。
●住宅の一部を事務所とする場合には、条件がありますので、事前に確認が必要です。
◆専任の取引士
宅地建物取引士は、事務所ごとに専任の状態で設置しなければならない専任の取引士と、それ以外の一般の取引士と区別されます。
どちらも、重要事項説明等の取引士としての業務内容は同様ですが、専任の取引士は、業務に従事する状態が事務所ごとに【専任】でなければなりません。
では、その「専任性」とは一体何でしょうか。
【常勤性】と【専従性】の二つの要件を満たす必要があります。
つまり、①当該事務所に常勤して、②専ら宅建業の業務に従事することが必要です。
※申請会社の監査役は、当該申請会社での専任の取引士に就任することはできません。
また、専任の取引士は、一つの事務所において「業務に従事する者」5名に1名以上の割合として、設置することが義務付けられています。
（専任の取引士の数が不足した場合は、2週間以内に補充等必要な措置をとらなければなりません。）
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